Nichée au cœur des Pyrénées, la Principauté d’Andorre attire depuis plusieurs années investisseurs et résidents étrangers, séduits par sa fiscalité avantageuse et son cadre de vie paisible. Mais cette attractivité a un revers : une pression immobilière croissante, des prix en forte hausse et une offre de plus en plus limitée, notamment en ce qui concerne les maisons individuelles et les terrains constructibles.
Immobilier Andorre : les points clefs !
Andorre : un marché immobilier sous tension entre attrait fiscal et rareté foncière
Conditions d’acquisition : un marché ouvert mais encadré
L’achat immobilier en Andorre est accessible aux étrangers, qu’ils soient résidents ou non. Cependant, les non-résidents doivent obtenir une autorisation d’investissement étranger dans le secteur immobilier. Cette démarche implique de fournir un casier judiciaire vierge et de disposer d’un compte bancaire andorran. Des frais annexes s’ajoutent, tels que des droits de mutation de 2% versés au gouvernement et à la commune concernée, ainsi que des frais de notaire variant entre 600€ et 1200€.
Évolution du marché de l’immobilier en Andorre : une hausse continue depuis 2020
Depuis la pandémie de COVID-19, le marché immobilier andorran connaît une croissance soutenue. Entre 2020 et 2025, les prix ont augmenté de plus de 30 %, avec une accélération notable ces deux dernières années. En avril 2025, le prix moyen au mètre carré atteignait 5 187 €, soit une hausse de 12,13 % par rapport à l’année précédente. Cette flambée des prix est alimentée par une demande étrangère croissante, attirée par les avantages fiscaux du pays, notamment un impôt sur le revenu plafonné à 10 % et l’absence de droits de succession .
Offre limitée d’immobilier en Andorre : la rareté des maisons et des terrains
Le territoire andorran, essentiellement montagneux, limite les possibilités d’expansion urbaine. La construction de nouvelles maisons individuelles est donc restreinte, et les terrains constructibles sont rares et chers. Cette situation engendre une forte concurrence sur le marché des maisons, particulièrement dans les zones prisées comme Escaldes-Engordany et Andorre-la-Vieille. De plus, les coûts de construction en zone montagneuse sont élevés, en raison des contraintes topographiques et climatiques. Cela se traduit par des prix au mètre carré pouvant atteindre jusqu’à 10.000€ pour des chalets de luxe .
Fourchettes de prix : des écarts selon les paroisses
Les prix de l’immobilier varient considérablement selon les paroisses :
- Andorre-la-Vieille : capitale administrative, avec des prix moyens autour de 5 032 €/m².
- Escaldes-Engordany : paroisse la plus chère, atteignant 5 689 €/m².
- La Massana : environ 5 054 €/m², appréciée pour sa proximité avec les stations de ski.
- Ordino : environ 4 978 €/m², offrant un cadre naturel préservé.
- Canillo et Encamp : plus abordables, entre 2 500 € et 4 100 €/m².
- Sant Julià de Lòria : paroisse la moins chère, avec des prix autour de 3 694 €/m².
Construction en montagne : des défis techniques et financiers
Construire en zone montagneuse présente des défis spécifiques : accès difficile aux chantiers, nécessité de fondations adaptées, gestion des risques naturels (avalanches, glissements de terrain), etc. Ces contraintes augmentent les coûts de construction, rendant les projets immobiliers plus complexes et onéreux.
En bref : un marché attractif mais exigeant
Le marché immobilier andorran offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, grâce à sa fiscalité avantageuse et à la stabilité du pays. Cependant, la rareté des biens, les prix élevés et les contraintes liées à la topographie montagneuse nécessitent une approche prudente et bien informée. Il est essentiel de s’entourer de professionnels locaux pour naviguer efficacement dans ce marché compétitif. Le Cabinet Conquest dispose des licences d’Agent Immobilier pour vous aider à acquérir un bien en Andorre